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北京远郊新贵何德何能守住8W+高房价?

更新时间:2019-07-16

  每每调研,必有冷雨相伴。近日,笔者又伴着北京阴冷的小雨在“新北苑”地区踩盘一天,独自浪荡一圈的同时,收获了很多踩盘feeling和读者们分享一下。

  毕竟我们做的是“米宅北京”,深挖北京市场,为广大读者们提供最及时、准确的片区调研是我们的基本职责。“勿忘初心,方得始终”实乃做事做人之道。尽管我知道这并不讨喜。

  2000年初路过北苑地区时,笔者的印象是“那么远,那么乱,那么荒凉”,甚至用荒郊野岭&狼烟四起形容都不为过。

  现如今,改变还是有目共睹的。“狼烟起,江山北望 ”,站在国贸79往北看,远处一众高层建筑群很是抢眼,那就是我们现在所说的“新北苑”区域,已然不再是那“草青黄,尘飞扬”的穷山僻壤,而是“纵横间,守土复开疆”的大好景象。

  就在还傻傻分不清楚“新北苑”&“老北苑”的时候,其实新老两代早已经各成一派,暗自较劲一段时间了。

  如图示,北苑商圈位置被三方位辐射,西南国奥商圈--西北立水桥商圈--东南望京商圈。东西左右两大绿肺公园,北上清河水源包围,此乃上风上水之根本。

  如今这个区域更容易识别,以13号线为分界线,南边叫“老北苑”,北边叫“新北苑”,虽然叫法有变化,却难以抹去那浓浓的城乡结合部味道。

  “新北苑”说得清楚一点,就是铁路以北,清河以南,立水桥与北苑东路之间的四方豆腐块。

  至于“老北苑”嘛,记忆中的区域仍然可以回到十年前的以北苑家园为中心的衍射区。

  新人不愿落俗,想要标新立异,追求高大上品质,逼格的提升自然需要真金白银来砸。所以新北苑地界儿的楼盘特点整体易见:

  这爆棚的信心源何而来?那就要归功于民间调侃的“北苑四害”了吧。独霸一方的润泽地产(国贸酒店的物业NB吧)——华贸城——福熙大道——中铁国际城,这四个地产项目合作把整个地区房价抬高了。

  不论是“新北苑四害”还是“新北苑四小龙”,无非是大家调侃的玩笑罢了,暗含的是对这四个楼盘高房价的不满意。

  “地铁一通,黄金万两”这是北京楼市的规则了,复制成功了一个又一个商圈。地铁13号线北苑站,在清河营南街,恨不得整个新北苑地区都在跟着沾光。

  到底是怎样的一批人呢?总结来看,买房为7080主力军,事业家庭兼顾的中产阶层,出行基本靠自驾,交通生活都不愿在拥挤中度过,内心的小资情怀左右了选房的第一感觉。所以高品质的居住体验是重中之重。

  基于此,新北苑的高房价仍然有大批人认可选择。8090科技主力军及新生力量也承担起了区域高端的租赁市场。

  市场冰封时期,买卖市场高处不胜寒,交易量持续低迷,租房市场却热度不减,尤其是这种地铁区位盘。

  北苑区域之所以成为新的租房集中地,源于周边IT科技企业的蓬勃发展,几大科技园及上地、望京两大产业区的人流引入。就业机会多,地铁便利,房源较多,使得该区域成为租赁热区。

  从租金上,四个小区略有差别,但是整体都处于高价区域。一居价格在6k以上,两居价格集中在8k到1w,三居价格都在1w以上,最贵当数福熙大道,因为该楼盘三居室面积普遍偏大,在150-190平米之间。

  老北苑可谓是接地气、聚人气的地界儿,就连小区的名字都很附庸风雅,绣菊、茉藜、莲葩、紫绶、蕴实、清友、望春、来春园……显然过去的风雅已经衬不起今时的格局了。

  老北苑基本都是塔楼,毕竟塔楼流行于2000年代,房龄老,户型差,小区人车不分流;区域人口密度大。

  因老北苑地区目前没有现售新楼盘,所以拉升动力明显不足。大部分小区为2000年左右的房源。只有望春园是2008年交付及筑华年是2012年的次新房,所以价格对比一目了然。

  十五年以上的小区二手房销售价格在5万左右,区域内只有两个楼盘因为年头略新,价格稍高,一个是十年的望春园,二手房可以在5.5w以上成交,一个是6年的筑年华次新房二手房价格在6.9万。

  老北苑在新北苑的南边,地理位置上貌似离市区略近,但是老北苑二手房出售价格与新北苑之间每平米存在两万多的价差,价格上呈现了倒挂的格局。

  那么距离上的接近,为何在价格上却相差甚远,归根结底还是新北苑的居住体验和住宅品质。现在的人更愿意花钱买舒适。

  不过,新老北苑租赁价格倒是相差不多,主要是人口流动的硬道理,再加上老北苑地区更多的合租房,使得整体租赁价格也被拉升。

  老北苑-新北苑在买卖价格上还是有着一定差价,有人高呼老北苑是价值洼地,至于是不是价值洼地,要看刚需们内心的那杆秤了。如今的行情下,仅用价值高低衡量是否低洼,未必略显才疏学浅。

  老北苑学区只能算是一般,花家地实验小学(在蕴实园),和平街一小,朝外北苑小学,南湖东园小学,看似数量过得去,不过没有一流二流的重点校。

  而新北苑的朝阳区外国语学校,在朝阳区算得上是名校了,属二流一类学校,尤其英语方面更为突出。另外朝阳区实验小学(润泽校区)虽说是2011年建校,但是硬件条件和教学软件上都很先进,还是电视剧《虎妈猫爸》的拍摄地。

  实验小(润泽校区)更多接收的是片区内润泽的几个楼盘。朝外则承接另外三个楼盘,在比例上也是略有不同,据销售介绍,朝外接收的学生当中70%是福熙大道业主,另外30%被国际城和华贸城平分。

  北京幼升小都是根据户籍和房产所在地划片升学的,所以一个区域的家长整体水准也成为了一个学校孩子们的基础水准,高低与否有时一目了然。

  如若老北苑的学校水平不提升,再加上都是98-05年的老房源,未来的发展也只能是呵呵了。

  不论新北苑,老北苑,始终难逃北苑地区的一大致命硬伤--悲催密集的高压线。

  当你穿过一座座高压铁塔时,踩着一下雨就翻浆的泥土路,踏进地铁站时,激昂前进的脚步阻止不了笔挺西裤的裤角甩泥,恨天高的Jimmy Choo高跟鞋甭管真品赝品却露不出“不亮瞎同事双眼不罢休”的璀璨本色时,追求高品质的本心是否瞬间崩塌?

  中国人讲究风水,北边“上风上水”,自古宜居康养。雾霾下的北京居住人群,更加关注周边环境,公园--绿地--水系,沾一即可为开发商的定价添砖加瓦。

  过去北京土著讲究“东富西贵,南贫北贱”,因此房价也受影响。如今,已不再是此老套路了。

  北京的东南西北四个区位,发展利好各执一词,谁都不甘示弱。北城靠风水和科技园,南城用新机场直追;西边定义生态涵养区,东边万众瞩目城市副中心。

  每一个区域的发展,都有相对应的一大批刚需刚改投资客青睐,何时出手只待时机。房子到底是用来做什么的?国家给出答案,只住不炒。这样看来居住品质和环境就尤为重要。

  五环外的新北苑目前价格8-9万,之前行情疯狂上涨时曾经达到过巅峰12万的惊人价格。楼市涨跌变迁不断,稍一回暖抬头直逼十万也不是不可能。不过这也着实让我担忧万千,第一没有产业聚集,第二没有规模商圈,主要功能都体现在居住区上,何德何能支撑住高额房价?

  市场风向再变,房子的商品属性越来越凸显,综合品质有待提高。这一切值得开发商深思,也需要市场去考量。返回搜狐,查看更多2015香港挂牌之全篇


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